깡통 전세 갭투자 주택 피하는 방법

전셋값이 오르고 대출한도가 높아지면서 실제 자본금이 많지 않아도 주택을 구입할 수 있게 됨으로써 이를 악용한 이른바 '갭 투자'를 하는 사람들이 늘고 있는데요. 이 갭 투자에서 수익을 얻으면 다행이지만 실패할 경우 임차인이 피해를 볼 수 있기 때문에 오늘은 이 상한 투자에 대해 알아보겠습니다.

 

깡통 전세 피하는 법

 

자신이 계약한 전셋집의 전세계약이 종료가 되어 다른 곳으로 이사를 가야 하는데 집주인은 다음 세입자가 들어와야만 전세금을 빼줄 수 있다고 하는 경우가 있습니다. 대부분의 집주인이 전세금을 바로 줄만큼 현금을 가지고 있긴 힘들기 때문에 빈번히 일어나는 일이므로 중분히 이해가 가는 상황입니다. 하지만 계약기간이 이미 지났음에도 불구하고 다음 세입자가 들어온 기미는 보이지 않는 경우, 자신이 계약한 집에 무슨 문제가 있는지 알아보시는 것이 좋습니다.

 

아무리 전세권 설정을 했다 하더라도 전세자금을 바로 돌려받을 수 있는 것도 아니고 오랜 기간을 거쳐 원금의 40-70% 정도를 돌려받을 수 있기 때문에 당장 이사를 할 수 도 없기 때문에 난감한 상황에 빠지기 십상입니다.

이러한 문제가 생기는 이유는 높은 전세가, 높은 대출금과 낮은 금리로 인하여 전세 가격과 집 매매 가격이 거의 비슷해지는 경우 집주인은 대출금을 최대로 받아 최소의 투자금으로 집을 구입하고 전세기간인 2년 동안 대출금에 대한 이자를 내면서 집값이 오르는 것만 기다리면 2년 후 집값이 상승한 만큼 수익이 생기게 됩니다.

 

전세 및 월세 계약 시 주의해야 할 임대차 보호 상식

 

예를 들어 2억짜리 집을 대출받은 돈 1억 7천만 원과 자신의 돈 3천만 원으로 구입을 하여 1억 5천만 원 전세를 놓았다면 집을 구입한 후 부채는 2천만 원이 되는 것이죠. 그럼 2천만 원에 대한 2년간 이자를 아무리 높은 금리로 내더라도 3백만 원은 넘지 않을 것입니다. 하지만 2년 후의 집값은 아무리 적게 올라도 2억에서 2억 3천-5천만 원 정도 형성이 되기 때문에 수익을 낼 수 있는 겁니다. 우리는 이러한 투자를 갭 투자라고 합니다.

2년 뒤면 집값이 덜 오르거나 손해를 볼 수도 있고, 이 경우 다른 세입자의 진입이 어렵고 집을 팔기도 거의 불가능해 정상적인 집 정리 수순을 밟기보다는 그냥 집을 날려버리는 꼴이 되는데요. 그럴 경우 대출을 해준 금융권이 집을 압류하고 경매에 나가 현금화한 뒤 등기부에 등재된 우선 채권자로부터 변제를 받게 되는 상황이 오게 됩니다.

경매에 나설 때는 시세보다 낮은 가격에 팔리기 때문에 채권자 모두가 일부 손실을 감수하고 시간적 손실을 감수해야 하기 때문에 따라서 이런 위험한 주택은 가급적 피하는 것이 좋습니다.

 

 

갭투자

우리나라에만 있는 전세라는 제도를 이용하여 투자를 하는 것입니다. 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 낮은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자방식을 말합니다. 예를 들어 매매가가 2억이고, 전세보증금이 1억 6천만원으로 하여 세입자가 들어옵니다. 집주인은 2년 동안 보증금을 가지고 있다가 전세금을 세입자에게 돌려줘야합니다. 집주인은 이자를 내지 않고도 4천만원만 있으면 다른 매물도 살 수 있습니다. 전세금이 오르는 경우 본인부담금액이 점점 낮아집니다. 갭투자가 늘어나면서 이에 따라 깡통투자에 대한 위험도 늘어나고 있습니다.

 

깡통전세란?

전세 보증금이 예전보다 적으면 처분해도 깡통전세라고 합니다. 보증금을 받으려면 세입자는 집을 경매하고 매각하여 보증금을 돌려 받아야 합니다. 사실 보증금이 보증금보다 적기 때문에 보증금의 일부만 돌려받기 때문에 세입자가 이 상황을 감수해야 합니다

임대계약 체결 시 주의해야 할 사항 체크 리스트

 

한국의 전세 보증금 제도

월세보증금보다 높은 보증금(전세금) 월세없이 보증금만 집주인에게 2년동안 예치 계약 만료시점 보증금 반환 집주인 장점 ➡ 목돈 활용 가능 임차인 장점 ➡ 월세 부담 없음 집주인단점 ➡ 안정된 고정수익 없음 임차인단점 ➡ 목돈마련 부담

 

무피, 플피

무피 : 매매가 = 전세가 플피 : 매매가 < 전세가 (역전세)

 

 

깡통전세 거르고 전세금 날리지 않는 4가지 방법

 

전세계약 전에 집값 알아보기

전세 매물이 있는 지역에 있는 근처의 빌라, 지역 매물을 찾아 이 중 최소 5곳을 찾아 분양가를 확인한 뒤 80%대를 기준으로 평균 가격을 확인해야 하는 것이 좋습니다.

 

등기부등본과 납세증명서 직접 확인

등기부등본을 확인할 때는 사본인지 먼저 확인하고 사본이라면 반드시 원본을 요청해야 하며 등기부등본을 준비할 수 없는 경우 인터넷으로 쉽게 확인할 수 있으니 등본과 함께 확인하시기 바랍니다.

등기부등본에는 '근본 저당, 압류 및 압류'가 기재되어 있는지 확인해야 하며 등기부등본에 저당, 압류 등이 기재되어 있는 경우에는 계약을 체결할 수 없으므로 유의하시기 바랍니다. 또한 임대인이 납세증명서를 제시하지 않는지 확인이 어렵기 때문에 공인중개사 이하와 상담하는 것이 최선입니다.

 

전세보증금 반환보증이 중요한 이유

 

 

 

집주인과 계약 직접 하기

 

상황에 따라 공인중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 계약하는 경우가 있는데요, 이런 경우 계약 당사자인 집주인을 반드시 만나서 주민등록증 및 인감증명서, 등기부등본 등 이름과 내용이 일치하는지 확인하고 계약을 하시길 바랍니다.

그리고 대리인을 통해 계약을 하게 되는 경우 반드시 집주인과 영상통화를 통하여 신분증과 동일한지 확인하시고 모든 내용을 녹음해 두시고 집주인에게 대리인이 행사하고 있는 내용과 일치하는지 복명복창으로 재확인을 하시길 바랍니다.

 

 

전입신고와 확정일자 꼭 받기

입주일과 확정일이 주택담보대출이나 압류보다 우선하는 경우 임차인이 먼저 배당금을 받을 수 있으므로 이사할 때 반드시 입주 일시를 알려야 합니다. 등록 및 양도 확정일자. 확정일자를 미루면 상황에 따라 깡통전세로 경매가 넘어갈

 

경우 보증금의 전부 또는 일부를 잃을 수 있습니다. 특히 오늘 만든 입주 신고서 즉시 효력이 발생하지 않으며 다음날부터 효력이 발생합니다. 이 포인트를 부정하게 사용한 사례가 있으므로 보증금을 유지하는 가장 좋은 방법은 계약을 신중하게 검토하는 것입니다.

 

기준 중위 소득 아주 쉽게 이해 하세요

 

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